En mi dilatada vida profesional como Agente Inmobiliario (desde julio 1996) a través de la marca comercial www.gesdinor.es , siempre pensé que la actividad inmobiliaria era un trabajo con personas y no con propiedades; y al ser un trabajo con personas, ayudarlas con sus propiedades a la hora de comprar o vender, lógicamente, no suelen tener muy claro qué documentos (papeles) deben exigir o tener preparados para la compra/venta de viviendas.
Documentos que aporta el vendedor
– Certificado de eficiencia energética (necesario incluso, para anunciar la vivienda en venta); a entregar después al comprador.
– Certificado de deudas con la comunidad de propietarios (si existe comunidad). Debe estar firmado por el administrador y el presidente. El notario pedirá un original para la firma de la escritura. Muchas veces el administrador lo manda por correo electrónico a quien lo solicita, sin la firma del presidente. Los notarios lo aceptan, pero suelen precisar en la escritura que el documento no cumple las formalidades que prevé la Ley de Propiedad Horizontal. Recuerde que si existen deudas con la comunidad, el comprador será responsable por las que correspondan al año en curso y a los tres ejercicios anteriores a la compra (cuatro en Cataluña).
– Estatutos de la comunidad de propietarios, y la documentación de las juntas recientes (actas, último presupuesto).
– Libro del edificio, si existe. Es especialmente importante en edificios con menos de diez años, donde el seguro por vicios estructurales está aún en vigor.
– Últimos recibos pagados del IBI.
Qué debe buscar el comprador
– Pida una Nota simple al Registro de la Propiedad para confirmar quién es el titular y qué cargas pesan sobre el inmueble: www.registradores.org.
– Consulte la información catastral en www.catastro.meh.es, a efectos de características materiales de la vivienda (antigüedad, superficie, uso de suelo, etc.).
– Consulte el valor fiscal del inmueble en la hacienda autonómica, para evitar sorpresas en el ITP; en Castilla y León en www.jcyl.es/hacienda.
– Copia de la última acta de la junta de la comunidad, por si existen gastos previstos por obras o derramas que aún no sean exigibles, pero que ya estén aprobadas, y cuyo pago recaerá sobre el comprador. También conviene preguntar al portero o a otros vecinos.
– Copia de los contratos de suministros (agua, electricidad, gas) para gestionar el cambio de titularidad.
– Solicite planos de la vivienda. Le serán útiles para reformas y reparaciones (muros de carga, bajantes, instalaciones, etc).
El reparto de los gastos
Las partes pueden acordar el reparto de gastos que deseen. Si no hay pacto contrario, el reparto se hace del modo reflejado en la tabla.
• Respecto de los gastos notariales, en la práctica es frecuente que se pacte su pago completo por cuenta del comprador.
• El pago del IBI del año de la venta será reclamado por el ayuntamiento al vendedor. Si no se ha pactado otra cosa, el vendedor tiene derecho a que el coste se reparta proporcionalmente entre comprador y vendedor, en función de la fecha de la venta.
Precaución y consejos
– En la venta de viviendas de segunda mano conviene indicar en el contrato y escritura que el inmueble se vende como “cuerpo cierto”. Esto indica que el comprador ha visto el inmueble (debería examinarlo a fondo) y lo acepta tal y como está. En todo caso, el vendedor responde por vicios ocultos del inmueble durante un periodo de seis meses desde la venta.
– Si la venta la realiza una empresa en el marco de su actividad económica y el comprador es un consumidor, la imposición al comprador de gastos que no le correspondan, mediante cláusulas que no han sido negociadas individualmente, puede considerarse nula por abusiva. Un caso frecuente es la imposición al comprador del pago de la plusvalía municipal. No la acepte. Recuerde: si al vender no hay ganancia, no debe pagar plusvalía.
– Si el comprador va a solicitar una hipoteca para la compra, los gastos le competen a él (y a la Entidad Financiera).
Mi consejo siempre, es buscar un buen profesional de contrastada experiencia.
Os dejo un correo para cualquier consulta
¡Feliz primavera!
| Gonzalo García Vázquez
Experto financiero & Inmobiliario
