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Los pisos o tierras fruto de herencias pueden presentar a veces precios atractivos para un comprador, pero no olvide que pueden arrastrar deudas de impuestos que Hacienda puede reclamarle a usted.

Patios profundos.
El Tribunal Supremo dicta sentencia y la OCU publica un artículo muy interesante sobre la compra de herencias, del cual extraemos lo más interesante.
Si adquiere un inmueble procedente de una herencia más le vale asegurarse de que el heredero ha pagado el Impuesto sobre Sucesiones correspondiente. De otro modo, usted puede ser responsable subsidiario del pago del Impuesto de Sucesiones que no haya pagado el heredero.
Con carácter general, el adquirente de un bien afecto por ley al pago de una deuda tributaria es responsable subsidiario de la correspondiente deuda tributaria. El Reglamento del Impuesto sobre sucesiones y donaciones (artículo 9.1) dice que los bienes y derechos transmitidos quedarán afectos a la responsabilidad del pago del Impuesto, liquidado o no, que grave su adquisición, cualquiera que sea su poseedor, salvo que éste resulte ser un tercero protegido por la fe pública registral.
Cuando se inscribe la escritura de la herencia en el Registro de la Propiedad se hace una mención expresa a la liquidación del Impuesto de Sucesiones y a la afección de los bienes al pago de dicho impuesto. Un comprador posterior de ese inmueble estará normalmente informado de la situación de ese inmueble y de su afección al pago del Impuesto. Pero si alguien compra un inmueble heredado en un contrato privado puede encontrarse con la sorpresa de que Hacienda le declare responsable subsidiario del pago de ese impuesto.
El adquirente del bien afecto responde de la deuda tributaria con el mismo y sólo con él. El responsable subsidiario no hace frente a la deuda con todos sus bienes y derechos, presentes y futuros, sino sólo con los afectos. Se trata de garantizar el pago de las cuotas tributarias devengadas y liquidadas por la adquisición de bienes y derechos con el valor de esos mismos bienes y derechos, cualquiera que sea su poseedor (salvo el adquirente protegido por la fe pública registral).

El alcance de la afección.
La cuestión que se plantea es si el comprador de uno de los inmuebles heredados se convierte en responsable subsidiario del total de la deuda a pagar por la herencia completa, o solo de la parte proporcional que suponga ese concreto inmueble en el conjunto de la herencia.
Varias sentencias recientes del Tribunal Supremo han tratado de esta cuestión. Por ejemplo, una de 7/6/2018. Y han establecido esta doctrina: «Un bien o derecho adquirido mediante herencia y que, por ello, está afecto al pago del impuesto sobre sucesiones que grava esa adquisición mortis causa, una vez enajenado a un tercero no protegido por la fe pública registral (en el caso de bienes inmuebles o muebles inscribibles) o que no acredita que la adquisición ha sido con buena fe o justo título en establecimiento abierto al público (en el caso de bienes muebles no inscribibles), queda afecto a ese pago en la proporción que el valor comprobado del mismo represente en la masa hereditaria trasmitida al deudor principal y, por ende, en su deuda tributaria».

Esta precisión es importante y hasta ahora no estaba muy clara, a juzgar por la insistencia con la que pleiteó la Hacienda asturiana, a la que el Supremo no ha dado la razón.

Una deuda de 3,6 millones
Pedro recibió diversos bienes en herencia por los que debía pagar unos 3,6 millones de euros en concepto de Impuesto de Sucesiones. Vendió a Ana uno de los inmuebles heredados, en Gijón. La Hacienda asturiana inició un procedimiento para cobrar el IS a Pedro, por las distintas vías legales posibles. Como el inmueble vendido a Ana estaba afecto al pago del Impuesto, Hacienda inició un expediente frente a la compradora, por derivación de responsabilidad subsidiaria en el pago del Impuesto. Hacienda valoró esa vivienda en 75.000 euros, y fue la cantidad que reclamó a Ana para que pagara.
Ana acudió al Tribunal Económico Administrativo Regional (TEAR), que anuló la resolución de Hacienda y acordó que se dictara otro acuerdo de derivación en el que la responsabilidad subsidiaria de Ana quedara limitada la proporción que el valor de la vivienda adquirida representase en el total de la masa hereditaria. Este fue el criterio posterior del TSJ de Asturias y finalmente el del TS, frente a la insistencia de la Hacienda asturiana.
La compradora era responsable del pago del impuesto, pero “solo” en la proporción citada.
Insistimos: sea muy precavido con la compra de inmuebles provenientes de herencias, especialmente si la situación registral no está al día, incluida la liquidación de los impuestos que deba pagar el transmitente.
Subrogación en alquiler antiguo: el Supremo rectifica : miércoles, 25 de julio de 2018
Los requisitos de comunicación por escrito en plazo tienen una finalidad. No hay que ser excesivamente formalista. Pero conviene.

Formalismos excesivos
Se plantea si el arrendador de una vivienda puede oponerse a la subrogación en el contrato cuando, pese a que no se le ha notificado por escrito, tiene conocimiento del fallecimiento de la arrendataria y de la voluntad del viudo de subrogarse. Lógicamente la transcendencia de la cuestión está en relación con contratos de renta antigua, dado el interés del arrendador en dar por concluido un contrato que mantiene una renta más baja que la media del mercado en la actualidad. Una reciente sentencia del Supremo de 20/7/2018 ha establecido un nuevo criterio.

El Supremo cambia de criterio.
En las sentencias anteriores, el Supremo venía entendiendo que, para que tenga lugar la subrogación, es imprescindible el cumplimiento de los requisitos exigidos en el art. 16 LAU , que incluyen la comunicación por escrito del fallecimiento y de la identidad de la persona que tiene la voluntad de subrogarse.
Pero con la sentencia de 20/7/2018 el Supremo cambia de criterio y “matiza” la doctrina jurisprudencial: “Ahora, reunida nuevamente en pleno, la sala considera que la doctrina anterior resulta excesivamente rígida y que no puede ser mantenida de manera inflexible sin atender en cada caso a las exigencias que imponga la buena fe, principio general del derecho que informa nuestro ordenamiento jurídico”.
Si el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ello, sería injusto que el contrato se extinga por no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito.
Amados lectores, el verano está intermitente, no obstante, da gusto el “caloret”. A disfrutarlo.

| Gonzalo García Vázquez
Experto financiero & Inmobiliario