Las grandes fortunas españolas empiezan a apostar por el inmobiliario más seguro y rentable, los grandes edificios de oficinas en las zonas prime de Madrid y Barcelona, una carrera que se acelerará este año.
¿Qué tienen en común Juan Miguel Villar Mir, Luis Fernández Somoza, Ram Bhavnani, Mario Losantos, Isak Andic o Amancio Ortega? Que comparten una nunca extinguida pasión por el ladrillo, pasión que vuelve ahora con fuerza, una vez que todos los informes de mercado aseguran que la travesía del desierto del inmobiliario de alto standing está a punto de finalizar.
Además porque, según señala el consultor inmobiliario Aguirre Newmann, el número de operaciones de inversión en Madrid más que se dobló en 2013, al pasar de los 13 inmuebles de 2012 a los 38 del año pasado, la mayor parte a finales de año, lo que demuestra que el cambio de tendencia es muy reciente. Tan intensa empieza a ser la sensación de euforia, que ha bastado que saliera a la luz el presunto interés de Amancio Ortega, el fundador y principal accionista de Inditex, por hacerse con el 57,6% que FCC y Bankia tienen en Realia para que los títulos de la inmobiliaria subieran un 60% en Bolsa en tan solo 15 días.
Después de Amancio Ortega, Juan Miguel Villar Mir, que acaba de hacerse con un paquete en Colonial, es posiblemente el segundo inversor con más ambiciones en el sector. Su entrada en Colonial viene a ser su segunda operación en lo que podríamos llamar “etapa poscrisis”. La primera fue la compra, a través de su inmobiliaria Espacio (controlada al 100% por su sociedad familiar y propietaria de una de las cuatro torres del madrileño paseo de la Castellana), del complejo Canalejas, un conjunto de siete edificios adquiridos al Banco Santander por 215 millones de euros, localizado a escasos metros de la Puerta del Sol.
Rentabilidad asegurada.
El que Villar Mir, un hombre de la construcción, principal accionista de OHL (y de Abertis, a través de esta), esté mostrando tanto interés por el inmobiliario tiene que ser visto como una prueba de que el sector vale la pena. Lo ha demostrado también otro de los muy ricos en España, el inversor indio Ram Bhavnani, muy aficionado también al sector del ladrillo y que protagonizó durante muchos años, antes de la crisis, operaciones inmobiliarias en Canarias. En apenas unos meses logró sacarle tres millones de euros de rentabilidad a un activo inmobiliario, la sede del Deutsche Bank, en pleno paseo de la Castellana madrileño, un edificio de tres plantas adquirido en abril del año pasado por 42 millones de euros y vendido en octubre. Bhavnani, que explicó a la prensa la ganancia según la revalorización de los activos inmobiliarios en Madrid (y que le hizo ganar un 7% de la inversión en solo seis meses), ya está viendo nuevos edificios que comprar.
También podría decirse que lo inmobiliario nunca muere, ya que quienes han logrado salir indemnes de la crisis –no los que montaron su cartera a base de crédito y luego quebraron, cargados de deudas– vuelven estos días. Mario Losantos, que sí supo tener éxito en el sector y vendió su inmobiliaria Riofisa (centros comerciales) a Colonial justo en 2007, cuando la burbuja estaba a punto de estallar y la crisis empezaba a mostrar sus dientes, es de los que han regresado con toda la potencia de la fortuna que acumuló tras la venta de la compañía familiar.
Losantos se dedicó durante unos años a invertir en la bolsa de Estados Unidos, con notable éxito (El Dow Jones no ha parado de subir desde 2009), para volver a su actividad de siempre: la compra de inmuebles en España y en el extranjero, movido quizá por la idea de que los índices bursátiles norteamericanos han subido ya la mayor parte de lo que tenían que subir. Este riojano ha hecho inversiones en Nueva York, Brasil y Colombia, y en septiembre de 2011 pagó 29 millones de euros por la sede de la compañía informática HP en Madrid al fondo británico Orion Capital. Y en diciembre hacía su quinta inversión inmobiliaria en Londres, un edificio de apartamentos de lujo (la capital británica tiene los precios de vivienda más altos de Europa) ya alquilados en Ecclestone Square, que se han venido a sumar a otros edificios en Seven Dials o Covent Garden. Se dice que en total habría invertido en la ciudad unos 200 millones de euros.
Cambio de inversión.
Isak Andic, el dueño de Mango, es otro de los que se han pasado de los activos financieros a los inmobiliarios. Y lo hizo, al igual que Losantos (y por supuesto Amancio Ortega) bastante antes de que la crisis empezara a remitir. En 2011, con un patrimonio en sociedades de inversión (al margen de Mango) valorado en 4.000 millones de euros, empezó a trasladar parte del dinero que tenía invertido en bolsa y deuda pública hacia el sector inmobiliario debido a que, como señalaba entonces un experto, “la oferta de edificios a la venta es ahora ingente y los precios, muy asequibles”. Tan contundente fue esa decisión que acabó incluso vendiendo su parte del Banco Sabadell, del que llegó a tener el 7% del capital.
Andic se ha ido haciendo con edificios en Madrid y Barcelona. En la capital de España adquirió un inmueble en la calle Preciados (una de las más comerciales), con 4.000 metros cuadrados, por 20 millones de euros, y en la capital catalana otro en el paseo de Gracia por unos 50 millones. Lo hizo probablemente porque la rentabilidad de estos activos (medida en los precios de los alquileres) nunca bajó excesivamente, lo que se debe (aunque parezca de Perogrullo) a que a medida que descendían los precios de los alquileres, también bajaba la inversión necesaria para adquirir estos inmuebles. Es decir, los riesgos han estado siempre bastante controlados.
Aun cuando los precios de oficinas y locales comerciales no han caído nunca como los de la vivienda, que según la Sociedad de Tasación han bajado un 45,6% desde 2007, no hay que olvidar que las dificultades de muchas empresas y hasta de algunas administraciones, que necesitaban reducir deuda y conseguir liquidez, ha generado para estos inversores aventurados un sinfín de oportunidades que no podían dejar escapar.
Ventas para hacer caja.
La venta por parte de autonomías y ayuntamientos de edificios suyos también ha sido aprovechada por algunos de estos inversores. La baronesa Thyssen, Carmen Cervera, se interesó por la compra del edificio del Defensor del Pueblo de Castilla-La Mancha, en Albacete, la Casa Perona. En Murcia, un constructor local, Antonio Iniesta Jiménez, se hacía en 2012, por casi cinco millones de euros, con un edificio del Gobierno de la región, el palacio de Los Pachecos, en pleno centro de la capital.
Muchos de los compradores han sido familias que han vendido sus empresas. Es el caso de Fernández Somoza. Pese a que este empresario gallego había iniciado sus inversiones inmobiliarias, las intensificó tras la venta de Azkar al fondo de capital riesgo alemán Dachser en 2012 por unos 250 millones de euros, con los que ampliaba el capital de sus sociedades de inversión. Parte de la familia Serratosa, que obtuvo su actual fortuna con la venta de Valenciana de Cementos a Cemex en los años 90, optó también por el inmobiliario.
En el fondo de esta preferencia subyace la idea de que al final las empresas pueden acabar desapareciendo, perdiendo valor o ser tragadas por la competencia, lo que puede llevar a que los herederos, divididos y/o derrochadores, acaben casi sin nada. Pero el inmobiliario de calidad es eterno. Aunque un edificio situado en la Castellana, en Serrano o en el paseo de Gracia se consumiera en un incendio, el suelo, al estar en zonas nobles, mantiene prácticamente inalterado su valor. Ya se sabe que durante el boom inmobiliario no hubo familia de altos patrimonios que no comprara un paquete en una de las grandes inmobiliarias. Fue el caso de Juan Abelló, de los March o de Alicia Koplowitz, que llegó a hacerse con un paquete del 5% en lo que era en 2003 la gran inmobiliaria de moda, Inmocaral.
Y puede que tengan razón. Es posible que las familias Ontoria y Reyzabal, que construyeron su negocio con las salas de cine, hoy estuvieran quebradas y arruinadas de haber seguido las teorías modernas de los expertos y hubieran puesto sus salas de exhibición en locales alquilados. El cine ha desaparecido prácticamente como negocio (solo en Madrid han cerrado más de 50 locales). Sin embargo, estas dos familias han podido mantener su fortuna debido a que en la base de su negocio estaba el inmobiliario. Y tan convencidas están de ello que siguen entre los principales compradores de edificios en Madrid. La familia Ontoria dispone de edificios de oficinas en la Castellana, la avenida de Burgos o el centro empresarial Arroyo de la Vega (Alcobendas-La Moraleja).
Otros se lo piensan.
No podíamos acabar el recuento sin Amancio Ortega, el verdadero rey del ladrillo en España y que lleva ya muchos años apostando, sin desmayo, por las inversiones inmobiliarias. Tanto es así que ha dedicado una parte importante de los dividendos obtenidos en Inditex a adquirir propiedades, a través de su sociedad de inversión Pontegadea. Ortega puede reírse de las llamadas inmobiliarias cotizadas en bolsa. Mientras Realia vale en el parqué unos 300 millones de euros (y debe 2.180 millones), el fundador de Zara ha invertido hasta ahora unos 4.500 millones de euros en edificios de alto nivel, en España y en el exterior.
Entre los profesionales del sector, la idea dominante es que la tendencia de las grandes familias por el ladrillo está solo en el inicio. A fin de cuentas, las cifras indican que el inmobiliario de lujo y el comercial están empezando a despuntar con fuerza. Según Aguirre Newmann, el año pasado los precios del alquiler de oficinas en las zonas prime de Madrid empezaron a subir por primera vez desde 2007. Tan fuerte parece la tendencia, que las grandes consultoras inmobiliarias han empezado a fortalecer, con fichajes, sus departamentos de ventas de edificios y áreas comerciales. Nadie parece tener estos días la menor duda de que 2014 va a ser un año de grandes operaciones, con grandes nombres.
Creo firmemente que estamos en el inicio del cambio de tendencia. Feliz verano.
Gonzalo García Vázquez