Si vende un inmueble debe calcular la ganancia o la pérdida que le ha generado, para el IRPF. Hay obras que puede tener en cuenta para el cálculo y otras que no. Vea cuáles incrementan el valor.
Si vende un inmueble este año deberá calcular si ha obtenido una ganancia o una pérdida patrimonial con esa venta, a efectos de la declaración del IRPF de ese ejercicio.
Cómo declarar la venta de un inmueble en el IRPF.
Conviene hacer pronto el cálculo, por si le interesa compensar esa ganancia o pérdida con otra que usted pueda generar en este mismo año, por ejemplo con la venta de algún fondo de inversión, acciones, etc.
Para el cálculo de la ganancia o pérdida inmobiliaria se trata de comparar el precio de transmisión con el precio que implicó la adquisición de ese inmueble en su día. Hay que tener en cuenta las siguientes reglas.
1.- No se tiene en cuenta el valor que resta por pagar de hipoteca.
2.- No debe olvidar restar los gastos de transmisión (cancelación de hipoteca, Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana…) al valor de transmisión, ni sumar los gastos de adquisición (agente inmobiliario, notaría, registro, IVA, ITP y AJD…) al valor de compra.
3.- Si en el inmueble se han realizado inversiones y mejoras, su coste debe añadirse también al valor de adquisición. No hay que confundir las inversiones y mejoras con los gastos normales de conservación y mantenimiento. Los gastos de conservación y mantenimiento son los que tienen por finalidad mantener los inmuebles en condiciones normales de uso, evitar daños en el mismo o arreglar los daños que se hayan producido.
Las obras de mejora del inmueble
Hacienda considera que son mejoras las obras que redundan en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble o bien en un alargamiento de su vida útil. Para el Tribunal Supremo son obras de mejora las que implican la modificación de la estructura, configuración o superficie habitable de la vivienda o las que introducen nuevos elementos estructurales o de uso.
Por lo tanto, no son mejoras:
• La colocación de tarima en toda la vivienda,
• Forrado con friso en algunas paredes,
• Remodelación completa en cuartos de baño y cocina,
• Instalación de nuevo cuadro eléctrico,
• Eliminación de gotelé y pintado de paredes,
• Las obras realizadas en el edificio por la Comunidad de Propietarios del edificio donde está sita la vivienda relativas a:
• Reparación de la cubierta, patios interiores o terrazas,
• Rehabilitación de la fachada posterior,
• Reforma del ascensor,
• Sustitución de ascendentes y bajadas generales de agua,
• Pintura de la escalera,
• Reforma del portal de la finca…
Sí se consideran mejoras
• Los gastos de urbanización de una finca pagados al ayuntamiento, correspondientes a una reparcelación o recalificación y los costes de urbanización de terrenos.
• La instalación de paneles solares o ascensor en la vivienda o en la Comunidad de Propietarios. Según lo expuesto en la sentencia del TSJ de Castilla y León de 20/09/2016, que dice que las derramas por reparaciones de una Comunidad de Propietarios no pueden sumarse al valor de adquisición porque no son mejoras, entendemos que las derramas pagadas para estas instalaciones sí podrían tenerse en cuenta para calcular la ganancia de patrimonio.
• La construcción de pista tenis, piscina.
• Las reformas integrales. En varias sentencias los Tribunales consideraron que, si bien la mera sustitución de un bien o elemento por otro debe considerarse en principio como obra de reparación, cuando la sustitución de los elementos de la vivienda no se limita a uno, sino que se trata de una sustitución integral o total de los elementos de la vivienda, las obras implican una mejora de la misma y un aumento de su valor.
Si suma las mejoras efectuadas al valor de adquisición, no olvide que es imprescindible conservar la factura de las obras para demostrar ante Hacienda su existencia.
De la espantada del Tribunal Supremo sobre el pago del Impuesto de Actos Jurídicos por parte de las Entidades Financieras, vamos a esperar al día 5 de noviembre, que parece que le tienen que dar otra vuelta; lo que si tenemos claro es que el impuesto lo recauda al Administración Tributaria y del año 2014 en adelante, podría reclamarse a la Hacienda la devolución por ingresos indebidos.
Amados lectores os adjunto una foto de un reciente viaje a Berlín, en la puerta de Brandemburgo, icono de la ciudad.
Hace frío, el olor a leña de la chimenea, me trae recuerdos de magosto y botillo.
¡Feliz otoño!
