El hecho de que la principal fuente de información a la que solemos acudir son los portales inmobiliarios accesibles en internet, no ayuda. Algunos tienen un número muy elevado de anuncios y cabría esperar que aportaran unas referencias útiles sobre los precios medios por zonas, pero no siempre es así.
Primero porque los anuncios muestran precios de oferta, y es el anunciante quien fija el precio que desea, muchas veces está alejado del precio real de la transacción. Y, sobre todo, porque no todos los pisos son iguales.
Veamos algunos de los factores que más pueden incidir en el precio de una vivienda.
• Ubicación
La ubicación de la vivienda - ciudad y barrio- es en la práctica el principal condicionante de su precio. Cada zona tiene un precio de referencia. El comprador maneja un presupuesto y unas preferencias y suele explorar primero por ubicación o por barrios “equivalentes”, para luego entrar a buscar viviendas concretas.
La percepción general del mercado sobre un barrio depende de factores que lo hacen más o menos atractivo. Esto afecta a su precio cuando hay mayor demanda. Comunicaciones, seguridad, colegios, centros comerciales o de trabajo, junto con el tipo de construcción y de vivienda que se puede encontrar allí.
La percepción de una zona cambia con el tiempo: hay barrios que pasan a estar mejor comunicados o más céntricos, o se ponen de moda por distintas razones y ven subir sus precios.
• La superficie y distribución
La información que se facilita sobre superficies no es uniforme. Muchos anuncios indican la superficie construida, sin precisar si incluye la parte proporcional de elementos comunes (portal, escaleras, jardín, etc.), que en ocasiones pueden suponer muchos metros que no son propiamente de la vivienda.
En la promoción y publicidad, deben informar siempre de la superficie útil de la vivienda.
A igual superficie, puede tener mayor número de dormitorios, lo que le da más valor, aunque las habitaciones sean más pequeñas. Para ganar valor, en casas antiguas puede interesar tirar tabiques para acabar con largos pasillos inútiles, unir estancias o ganar un nuevo baño.
• La orientación
Tradicionalmente se ha primado la orientación mediodía, al sur, por la mayor luminosidad y porque en invierno el sol al ir más bajo puede llegar más al interior de la vivienda calentándola más, mientras que en verano al ser el azimut del sol más elevado no entra tanto por las ventanas, calentando menos la vivienda. Sin embargo, esto puede cambiar por el cambio climático pues lo que se ahorra en calefacción se puede gastar con creces en aire acondicionado.
También influye en el precio si el piso es exterior o interior, aunque en barrios céntricos, los grandes patios son más amplios y silenciosos que las calles circundantes. Conviene siempre visitar una vivienda en momentos diversos del día para comprobar, entre otros factores, la iluminación natural. Esto puede tener una incidencia directa en el gasto eléctrico y de calefacción, por ejemplo.
• Altura del piso y antigüedad
En los núcleos urbanos, los bajos y los primeros pisos suelen valer menos. Se entiende que tienen menos luz, menos aislamiento y menor seguridad. Pero en urbanizaciones en el extrarradio los bajos suelen ir acompañados de jardín privado o grandes terrazas y cotizan más que un piso intermedio. Los áticos llevan décadas de moda: antes se reservaban para viviendas de servicio por su peor aislamiento.
Por lógica, la antigüedad del inmueble debería restarle valor, ante la necesidad de acometer reformas y elevados desembolsos en reparaciones de fachadas, bajantes, tuberías, instalación o sustitución de ascensores, etc. La edificación moderna está sometida a mayor control de calidad, pero no todo lo antiguo es peor, ni mucho menos. Por ejemplo, pueden tener techos más altos, estancias más amplias, materiales nobles o elementos constructivos de valor. En todo caso la antigüedad hay que relacionarla con la ubicación (generalmente más céntrica) y con la última reforma realizada.
• Reformas y obras recientes
Una reforma aumenta de precio una vivienda, especialmente si es antigua, pero no aumenta automáticamente todo el precio de la reforma, sobre todo si se utilizan unos materiales en la reforma excesivamente onerosos que la convierte en muy cara y fuera del mercado de la zona.
La reforma se rentabiliza más en barrios con precios más caros. Hay que comparar en cada barrio los precios de vivienda reformada y sin reformar. No tiene sentido reformar con un elevado gasto si el precio resultante va a exceder con mucho el precio medio de la zona (salvo que sea para uso propio).
• Otros factores
Hay cuestiones legales básicas, como el hecho de que el inmueble sea una verdadera vivienda y no un local, que no esté fuera de ordenación por algún motivo urbanístico, que tenga un titular registral claro, saber si es VPO, que tenga licencia para un alquiler turístico en ciudades con restricciones, que no esté ocupado legal o ilegalmente…
Considere los gastos de comunidad, que varían mucho de un caso a otro y son un lastre para toda la vida.
Amados lectores, os recomiendo contar con un profesional, que conozca bien el mercado inmobiliario de la zona, en el Bierzo o Madrid, contar con www.gesdinor.es desde 1996.
Os dejo la foto de un reciente viaje a Viena, donde me tope con una manifestación a favor de la familia tradicional.
¡Feliz Diciembre!
| Gonzalo García Vázquez
Experto financiero & Inmobiliario
