Normalmente, la mayoría de la gente no está habituada manejarse con términos relacionados con las operaciones bancarias y más concretamente con aquellas que giran en torno a la financiación de las viviendas. En esta ocasión en las noticias financieras, trataremos de aclarar un término que hace referencia a una operación bastante habitual en el mercado inmobiliario: la subrogación de una hipoteca.
Tipos de subrogación.
En primer lugar, habría que señalar que una subrogación es cualquier tipo de novación, es decir, una modificación de unos de los factores que incluye la hipoteca ya constituida. Ahora bien, hay distinguir dos tipos: una subrogación de deudor o de acreedor. Veamos en qué consiste cada una de ellas.
Subrogación entre particulares.
Sería el caso de alguien que quiere comprar un piso, por ejemplo, en Ponferrada y que tiene todavía está vinculado a una hipoteca. En este caso, se hará un cambio de titular del préstamo, eso sí, siempre que el banco admita al nuevo deudor. Para ello, realizará un estudio de riesgos igual que realiza en cualquier concesión de un préstamo. De esta manera podemos asumir la deuda ya existente sin tener que realizar nuevo pago de impuestos por este evento, aunque sí tendremos que abonar unos gastos que la subrogación lleva implícitos: notario, gestoría, registro y una comisión de subrogación que se firmó en el momento de iniciar la hipoteca.
Subrogación entre entidades.
La subrogación entre entidades o de acreedores consiste en cambiar la hipoteca de un banco a otro. Con este cambio, el objetivo es mejorar las condiciones del préstamo sin necesidad de cancelarlo y formalizar uno nuevo. Con esta operación nos solemos beneficiar de ahorrarnos el pago de los impuestos relacionados con la constitución de una hipoteca. Sin embargo, no hay que olvidar que aunque no tengas que pagar esos tributos, sí tendrás que hacer frente a unos gastos que esta subrogación conlleva: notario, gestoría, registro y una comisión de subrogación que actualmente no puede superar el 0,5% para las operaciones formalizadas con posterioridad a abril de 2003.
Subrogación de la hipoteca del promotor.
En el caso de las viviendas nuevas, lo habitual es subrogarse a la hipoteca del promotor. Éste habrá construido la vivienda financiando la obra a través de un banco, y el comprador, si le conviene podrá optar a subrogarse a ese préstamo si el banco le admite como deudor. Si el nuevo comprador no se subroga en el préstamo existente, el promotor deberá asumir los costes de cancelación de ese préstamo.
A grandes rasgos, en esto consiste la subrogación de una hipoteca, bien entre particulares, bien entre entidades o bien subrogándose a la hipoteca contratada por el promotor que ha construido la vivienda que vas a comprar.
Llega la Semana Santa de calendario (ya que para los creyentes en Cristo, todas las semanas tienen que ser santas y buscar la santidad); comienzan las procesiones, el olor a vela quemada y azufre, y salen de sus aparcamientos las estatuas de yeso, madera y metal; inmóviles, que tienen oídos y no oyen, que tienen ojos y no ven, que tienen boca y no hablan; y muchas personas, siguiendo unas tradiciones heredadas de los antepasados, se les desatan las emociones ante las imágenes, creyendo que las mismas tienen poderes sobrenaturales y que pueden resolverle las distintas inquietudes y necesidades de sus vidas; y me viene a la mente el texto evangélico donde les pregunta a los primeros discípulos de Jesús ¿ porqué buscáis entre los muertos al que vive?
Tú que eres creyente en Jesús de Nazaret, que lo reconoces como Dios Todopoderoso hecho hombre, con la doble naturaleza(divina y humana), que aceptas que murió por tus pecados en la cruz el calvario hace más de 2000 años y que resucito porque tenía el poder para hacerlo (Nadie me la quita, sino que yo la doy de mi propia voluntad. Tengo autoridad para darla, y tengo autoridad para tomarla de nuevo. Este mandamiento recibí de mi Padre). Quizás estés viviendo un cristianismo vacío, lleno de normas y mandamientos de lo que no puedes hacer, encadenado a normas religiosas, sin paz en tu corazón, intentando acumular buenas obras y sin la certeza de la salvación.
Estos días acuérdate que Jesús murió en la cruz del calvario, pagó el precio con su sangre, para que fuésemos salvos y evitar la condenación que por nuestros actos mereceríamos, trayéndonos libertad y reposo para nuestras almas.
Busca una relación sincera con El, busca en la biblia como es El y busca su presencia por medio de su representante/vicario el Espíritu Santo y déjate de buscar e idolatrar entre lo muerto, entre lo sin vida al que vive para siempre.
Amados amigos, si tenemos buen clima, aprovecharé para disfrutar del mar, os dejo una foto desde la terraza. Feliz primavera.
| Gonzalo García Vázquez
Experto financiero & Inmobiliario
