jueves 21/10/21

Las cláusulas hipotecarias que el Registro de la Propiedad echó atrás.

Comentamos en este artículo, que en los años del boom hubo cláusulas que no siempre colaron y su inscripción fue denegada en el Registro de la Propiedad, lo que fue recurrido, y el tribunal dio la razón al registrador. Que una cláusula no sea inscribible, no significa que no puede ser exigible. Se hace una relación no exhaustiva que permite ver qué debe y qué no debe contemplar una hipoteca.

Como una hipoteca tiene que ser garantía de una obligación concreta, no puede serlo de un préstamo en moneda extranjera a menos que se determine la equivalencia en la española en el momento de constituirse. Es decir, la cifra de responsabilidad del inmueble hipotecado no puede ser fluctuante. Y es necesario que se fije el plazo de duración del crédito cuando se constituye la hipoteca.

En cuanto a los intereses, el registrador no puede calificar de abusivo un tipo de interés, ya que es materia judicial, pero podía no inscribir una cláusula en la que rigiese el preferencial en el banco que presta: en un contrato nada puede quedar al arbitrio de solo una de las partes. Y cuando se trata de interés variable, la hipoteca debe fijar un tipo máximo de cobertura hipotecaria. Se llevan “la palma” en la relación de cláusulas rechazadas las que fijan un máximo de responsabilidad por los intereses que se pagan al tipo pactado, pero por encima de los cinco años legales.

En cuanto a la fórmula de cálculo de interés y de las cuotas de amortización, tienen que figurar en la escritura, mientras que no así la cláusula que fija que la suma de intereses, comisiones y gastos del contrato equivalga a un interés efectivo anual.

Por lo que se refiere a los intereses de demora, unas mismas cantidades no pueden generar intereses ordinarios y de demora. Hay que fijar un máximo y no podrán exceder de cinco años al tipo pactado. También hay numerosos casos en los que los tribunales dieron la razón al registrador que no inscribió. Y no es admisible que se pacte que los intereses no satisfechos cuando vencen se acumulen al capital para devengar nuevos intereses. Lo que debe inscribirse es, por un lado, una cantidad máxima de la que responde la finca por capital y, por otro, la cantidad máxima de que responde por intereses.

En cuanto a los intereses, el registrador no puede calificar de abusivo un tipo de interés, ya que es materia judicial, pero podía no inscribir una cláusula en la que rigiese el preferencial en el banco que presta: en un contrato nada puede quedar al arbitrio de solo una de las partes. Y cuando se trata de interés variable, la hipoteca debe fijar un tipo máximo de cobertura hipotecaria.

Tiene que fijarse la responsabilidad máxima por los intereses ordinarios que se pagan por el préstamo y otra distinta para los moratorios, con el tope de las cinco anualidades. Y vuelven a ser muy numerosas las cláusulas rechazadas porque olvidan que hay que fijar un máximo de responsabilidad por intereses de no más de cinco años.

No son inscribibles las cláusulas de vencimiento anticipado por falsedad en la declaración, por incumplimiento del contrato, situación concursal o de quiebra, procedimiento de ejecución y embargo contra el deudor o por la venta de la finca que ha sido hipotecada. Ni tampoco la prohibición de arrendar sin consentimiento de la entidad financiera que dio la hipoteca.

gonzalo playaLa obligación de devolver el capital si se enajena, grava o embarga el inmueble es también contraria al principio básico de libre contratación en la legislación civil y el derecho hipotecario.

Tampoco es aceptable el vencimiento anticipado de la hipoteca por depreciación del inmueble, sin determinar cuantía, o cuando se dice que tal depreciación debe ser medida por un perito designado por una de las partes.

El vencimiento anticipado de la hipoteca solo puede depender del incumplimiento de la obligación garantizada, y no de cualquier otro comportamiento del deudor, aunque si se tratase de impago de gastos de conservación que provoque pérdida o detrimento por debajo de un porcentaje determinado, sí podría pactarse.

Apreciados lectores, antes de firmar una hipoteca, buscad un buen profesional que os asesore, porque se ha demostrado que aquello de mi amigo el del “Banco tal” o de “la Caja tal”, ya no sirve, y sino mirad lo que pasó con LAS PREFERENTES y los “supuestos amigos” de las Entidades Financieras.

Os dejo una foto en la playa Piedras Negras, en enero.

Las cláusulas hipotecarias que el Registro de la Propiedad echó atrás.
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