sábado. 02.07.2022

¿Compro o espero? Muchas personas me preguntan a diario: ¿compro ahora...

 ¿Compro o espero?

Gonzalo García Vázquez

Muchas personas me preguntan a diario: ¿compro ahora vivienda o espero a que bajen más los pisos como vaticinan la mayoría de los expertos?

A primera vista puede parecer obvio que cuanto más bajen los pisos menos pagaremos por ellos, pero si metemos en la ecuación la subida que están teniendo los diferenciales de las hipotecas se demuestra que esperar una caída adicional desde el precio actual no siempre es la mejor opción.

Veámoslo con un ejemplo: Simulemos la compra de una vivienda por valor de 150.000 €, financiada con una hipoteca a 30 años por el 80%, es decir, 120.000 € para simular el coste total de la hipoteca tomamos el Euribor medio 3,3% (media de los últimos 15 años) y en el diferencial tomamos siendo optimistas el 1,2% (el último dato del Banco de España para nuevos préstamos sitúa el diferencial medio en el 1,5%);en este caso, la cuota mensual sería de 608 €, pagando a lo largo de la vida del préstamo un total de 218.888 euros, de los cuales 68.888 euros son intereses (a esto tenemos que sumarle nuestro desembolso inicial del 20% que no financiamos más los gastos). Sumando todo (menos impuestos y gastos) vemos como el coste de la vivienda de 150.000 € se dispara a 265.388 €.

Vamos a simular ahora que la vivienda baja un 10% adicional pero que los intereses suben 60 puntos básicos (+0,60%). Según los CÁLCULOS vemos cómo el ahorro total se reduciría al 5%.

Si subieran los intereses 100 puntos básicos (1% más), la vivienda nos acabaría costando un 1% más, o sea, 1500 € más, pese a haberla comprado con un descuento del 10% y en el caso extremo de que subieran 200 puntos básicos, incluso nos costaría un 8% más; es decir, 5.000 € más, los intereses no aparecen a simple vista del comprador, pero tiene un efecto perverso sobre el pago de una vivienda, hasta tal punto que si una vivienda baja un 15% más desde el precio actual pero las hipotecas suben 200 puntos(2%), es como si no hubiera pasado nada.

Dicho esto, los impuestos y gastos como en el importe a financiar que hemos obviado por ser pequeño, pero que si vamos justos de ahorros puede ser un factor importante porque se desembolsa al principio. Es pequeño porque en el caso de una bajada del 10% en el precio de la vivienda apenas supone 1.650 € (menos de un 1% del coste total al final de la hipoteca); esto también supone un pequeño “alivio” para los que compraron casa hace años, ya que quizás ahora la podrían comprar más barata, pero tendrían que pagar unos diferenciales más altos en el hipotético caso de conseguir hipoteca, lo que elevaría el coste.

Pero… ¿es posible que los diferenciales suban más? Si atendemos a los datos del Banco de España, el diferencial medio de nuevas hipotecas llegó a estar por debajo del 0,65% en el año 2008, así que desde entonces hemos subido hasta el 1,48%, es decir, un 0,83%, lo que equivale a una caída del precio de la vivienda cercano al 8%; ahora mismo estamos con hipotecas en euribor + 2,50% o I.R.P.H. + 1,50% (todavía más sangrante).

Con todos estos datos, el que quiera comprarse una vivienda y que la tenga que financiar “la mayoria de los mortales”, que aproveche la oportunidad que presenta el mercado, las podéis seguir en www.gesdinor.com o en www.aunainmobiliarias.com.

Apreciados lectores os dejo una fotografía de un reciente viaje en el desierto de Sedona-Arizona (EE.UU.); donde rodaban las “pelis” de vaqueros-indios.


 

Compro o espero
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